La compra de vivienda en CDMX cayó a sus niveles más bajos desde la pandemia de 2020. El volumen de unidades colocadas se desplomó, el inventario disponible se contrajo casi 10% en un año, y el precio promedio por metro cuadrado ya supera los 80,922 pesos en ciertos segmentos del mercado capitalino. Si alguna vez pensaste que comprar un departamento en la ciudad era complicado, los datos de 2025 confirman que nunca había sido tan difícil desde que el COVID paralizó al país.
¿Qué está pasando con la compra de vivienda en CDMX?
El mercado inmobiliario de la Ciudad de México y su zona metropolitana cerró 2025 con una ecuación clara: menos unidades vendidas, menos inventario disponible y precios por metro cuadrado que no bajan. Según datos de TINSA by Accumin para el tercer trimestre de 2025, las unidades vendidas de vivienda nueva registraron una variación de -4.0% anual, mientras que el stock activo cayó -9.8% anual, dejando apenas 1,126 desarrollos activos en toda la zona metropolitana.
Para dimensionar: durante el 3T 2025 se agotaron 52 proyectos y solo 25 nuevos iniciaron comercialización. La oferta se está consumiendo más rápido de lo que se repone. Y eso, en un mercado donde la demanda sigue existiendo, tiene una sola consecuencia: precios al alza aunque el volumen de ventas se desplome.
El número de proyectos activos pasó de alrededor de 1,600 a cerca de 770 en los últimos ocho años. Eso no es una corrección temporal; es una transformación estructural del mercado.
El precio por metro cuadrado que te quita el sueño
Si el volumen de ventas cae, ¿por qué no bajan los precios? Porque la oferta también cae, y más rápido. El precio promedio de salida en la Zona Metropolitana del Valle de México se ubicó en $51,966 por metro cuadrado, con un incremento de 4.7% anual, según TINSA. Pero ese promedio mezcla toda la zona metropolitana: cuando te metes a la Ciudad de México propiamente, los números se disparan.
El Índice SHF de Precios de la Vivienda —publicado por la Sociedad Hipotecaria Federal, institución oficial del gobierno federal— reportó que el valor de las viviendas adquiridas con crédito hipotecario creció 8.7% en el segundo trimestre de 2025, y 8.4% en el acumulado anual. Esto ocurre en un entorno macroeconómico donde el PIB decreció 0.2% en el tercer trimestre del año, según el propio boletín oficial de la SHF.
Colonias como Roma Norte, Santa Fe o Condesa promedian entre 80,000 y 90,000 pesos por metro cuadrado. En Polanco, el ticket supera los 97,000 pesos/m². La capital es, por mucho, el mercado inmobiliario más caro del país: más del triple que Tamaulipas, la entidad más barata.
Por qué te importa la compra de vivienda CDMX si rentas o si ni en tus planes está
Aquí es donde entra la trampa: aunque no estés buscando comprar, este mercado te afecta directamente. Cuando la compra de vivienda en CDMX se vuelve inalcanzable para más personas, la presión migra completa al mercado de renta. Más gente compitiendo por rentar los mismos departamentos = rentas más caras para todos.
Ya lo vivimos: mientras las ventas caen, las rentas en la CDMX siguen subiendo. El mercado te pone entre la espada y la pared: no puedes comprar porque los precios están por las nubes, y no puedes rentar cómodo porque esa misma presión empuja los precios del arrendamiento. Si quieres entender cómo la renta ya se come una parte desproporcionada del ingreso de las familias en México, aquí analizamos cómo la crisis de vivienda ya va más allá de tener dónde vivir.
Además, el 49.4% de los hogares del primer quintil de ingresos gasta en promedio el 79% de su ingreso en vivienda, según el reporte Situación Inmobiliaria México 2025 de BBVA Research. Eso no es un dato frío: es casi todo lo que gana una familia destinado a no quedarse en la calle.
La «shrinkflation» inmobiliaria: menos metros, mismo o más caro
Si crees que al menos las opciones más baratas siguen siendo accesibles, hay otra mala noticia. El mercado también está viviendo su propia versión de la inflación silenciosa: las viviendas se están achicando pero no se están abaratando. El 48.5% de las viviendas registradas en 2025 tiene menos de 60 metros cuadrados. Dentro de ese grupo, los departamentos de menos de 45 m² ya representan el 10.3% del total del mercado.
El segmento de vivienda económica —con precios por debajo de 405,856 pesos— apenas representó el 0.48% del total producido en 2025. Prácticamente inexistente. La vivienda popular también perdió participación: cayó de 24.7% a 19.1% del total. Lo que creció fue el segmento Tradicional, con precios de hasta 1.2 millones de pesos, que ahora concentra el 50.9% de la producción.
En términos simples: los desarrolladores están construyendo cada vez menos para quien más lo necesita.
Incertidumbre económica: el freno que nadie quiere admitir
La caída en la compra de vivienda CDMX no ocurre en el vacío. Ocurre mientras el PIB nacional retrocede, mientras la tasa hipotecaria promedio de la banca comercial ronda el 11.65% con un CAT de 12.1%, y mientras la incertidumbre por los aranceles y la relación comercial con Estados Unidos pone nerviosos a inversionistas y familias por igual.
Las hipotecas no bajaron al mismo ritmo que la tasa de referencia de Banxico. Aunque el banco central bajó su tasa hasta 7.00% para febrero de 2026 —su nivel más bajo desde mayo de 2022—, el crédito hipotecario para la persona de a pie no refleja esa reducción de forma proporcional. La Sociedad Hipotecaria Federal y BBVA Research documentan cómo el mercado hipotecario se concentra cada vez más en sectores de mayores ingresos, dejando afuera a la clase media y trabajadora.
El resultado es un mercado paralizado en volumen pero sostenido en precio: quien puede compra, quien no puede renta más caro, y quien no puede hacer ninguna de las dos… improvisa.
¿Y ahora qué?
La paradoja de la vivienda en CDMX en 2025 es esta: el mercado se contrajo a niveles pandémicos en colocación, pero los precios no cayeron. Al contrario. Eso significa que el problema no es coyuntural —no es solo que «está difícil ahorita»— sino estructural: hay menos oferta, la que existe es cara, y el sistema de crédito no llega a quien más lo necesita.
Resolver esto requiere política pública activa: más suelo habilitado, más vivienda de interés social, y crédito accesible de verdad. Sin eso, cada año que pasa, más capitalinos van a quedarse fuera —no por falta de ganas, sino por un mercado que ya no los considera compradores posibles.
